不動産Q＆A 売却編
ここではよくお客様からされる質問について簡単にお答えしていきます。家を売るときの参考になれば幸いです。
Q１．今住んでいる家を売りたい。どうすればいいの？
A．まず、居住中の自宅を売却する場合、その後の計画を建てることが大切です。売却してまた新たに買うのか、それとも賃貸を借りるのか、すでに次に住むところは用意されているのか、それにより売却方法が異なる場合があります。ある程度、売却後の計画を明確にし、売却しましょう。また、売却後の計画を含めてごプロに相談するのも有効的です。
Q2．査定金額ってどうやって算出するの？
A．まず、査定には簡易査定と実査定があります。簡易査定は机上で物件の所在地、面積、築年数などを確認し、周辺の成約事例から周辺相場の坪単価を換算し算出します。実査定は実際に現地を訪問し、物件の状態や、境界票の有無、役所で権利関係や各種法規関係の調査を行い、周辺の成約事例と、査定物件の状況を勘案し、査定価格を算出します。
また、査定価格には根拠を示さなければならないと宅建業法で決められておりまので、査定書という文書で価格の根拠を示します。
Q3．何社かに査定を依頼したら、一社だけかなり高い査定金額を出してきた。どういうこと？
A．査定してもらって高い金額を出されると売主様もいい気分になります。そんな高くで売れるの！？と舞い上がってしまうものです。
しかし何社かに査定を依頼して一社だけ高い金額を出してきている場合は注意が必要です。査定は成約事例から算出し近隣相場で価格を出します。そうすると、若干の差異はあれど、どの不動産会社も査定価格は同じぐらいになるはずなのです。
それが一社だけ高い査定を出してきたという時は、他社より高い金額で売主様の気分を良くし、自分のところで媒介契約を取ろうとしていることが考えられます。相場より高い金額で売却に出せば、どれだけ優秀な営業マンでも売れません。なぜならだれも相場より高い物件を買おうとはしないからです。
Q4．査定をしてもらう際、何か用意すべきものはある？
A．査定の際、売却物件の購入時の売買契約書、重要事項説明書、建物の設計図書(図面など)、測量図、マンションの場合管理規約や修繕記録などあると査定がスムーズに行えます。しかしこれらは必須というわけではありませんので紛失していても査定は行えます。
Q5．買替をしたい。どうすればいいの？
A．現在お住まいの家のローンが残っており、新しく買う家もローンで購入される場合、まずは現在のお住まいを売却することです。売却し、現在のローンを完済しなければ新しく住宅ローンを組むことは難しいです。ご自宅を売却にだし、買い手が決まったら引き渡しまでの間に新しい家を探し、引き渡しまでに新しい家に引っ越すという段取りです。買替の場合、買主様と協議し契約から引き渡しまでの期間を長めに設定することもできます。
Q6．売却する不動産のローンがまだかなり残っている。売却後もローンの返済はできる？
A．原則できません。ローンが残っている不動産を売却する際には、ローンを完済し、その不動産に付いている抵当権を抹消しなければなりません。売却金がローンの残債を下回る場合、不足分を現金で完済することになります。もしくは不足分を新たにローンを組むということも金融機関によって可能な場合もございます。
Q7．周囲や近所の人に知られずに売却したい。どうすればいい？
A．売却理由は様々です。なかには近隣の方などに売却していることを知られたくないケースもございます。そういった場合は一切広告活動を行わない販売活動もございます。しかし、広告活動を行わないので買い手が見つかるまで時間がかかる場合があります。ですから、確実な方法としては不動産会社が買い取り業者にその物件を紹介し、買い取ってもらうことです。これで広告を行わず迅速に売却でき、近隣の方に知られる事無く売却も可能です。
Q8．媒介契約って何？
A．媒介契約とは不動産会社に実際に売却を依頼することです。不動産会社は媒介契約がなければ売却活動を行えません。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
一般媒介契約とは、売主様が複数の不動産会社に売却を依頼できる契約です。文書等による報告義務がなく、不動産会社も販売活動が他の契約に比べて弱い傾向があります。
専任媒介契約とは、1社に売却を依頼することです。依頼を受けた不動産会社は積極的に販売活動を行い、2週間に1回以上の文書等による報告もあります。また、売り主様が自ら見つけた買主様とは契約できます。
専属専任媒介契約とは、1社に売却を依頼し、売主様自ら見つけた買主様とも契約はできません。必ず、専属業者に間に入ってもらう必要があります。その代り、1週間に1回以上の文書等による報告があります。
Q9．売却にあたってはどんな費用がかかるの？
A．不動産を売却する際にも購入時と同様諸費用がかかります。ですから、売却金額がそのまま手元に来るわけではありません。具体的には、仲介手数料、測量費用、抵当権抹消費用(ローンがある場合)、各種税金などです。これらの費用を売却金額から引いた分が実際に手元に残る金額になります。
Q10．親から相続した物件を売りたいんだけどどうしたらいい？
A．相続物件の場合、相続人が誰か確定しいることと、その相続人でないと売却できません。相続登記がされており相続人全員が売却の意思があれば売却できます。逆に相続人が確定していない場合、遺産分割協議書を作成し、相続登記を行わなければなりません。これらは司法書士が行いますので、ご相談頂けましたら司法書士をご紹介いたします。
Q11．田んぼ(農地)を売りたい時はどうしたらいい？
A．農地を売却する場合、農地法の許可が必要です。また、その農地が宅地に転用できるのか、農地としてしか使いようがないのかで売却価格も大きく変わります。農地によっては農地法の許可が下りず、売却自体できない場合もありますので注意が必要です。農地を売却したい場合はまず不動産会社に相談し、売却可能な農地なのか調査してもらいましょう。
Q12．住んでる状態でも売却できるの？
A．居住中の場合でも売却は出来ます。ただ、居住中でもお客様の内覧は行いますので、内覧の連絡があった場合、掃除や片づけ、換気を行ってもらいお客様になるべくいい印象を持ってもらうように心がけましょう。どんなにいい物件でもお部屋が汚いと、印象が悪くなり、内覧があっても買い付けまでいかないことになります。
Q13．とりあえず相場よりも高めに売り出して、売れたらラッキーという売り方したいんだけどダメ？
A．これは売主様に良く言われることです。確かに、売り方や価格は売主様の自由です。我々は提案やアドバイスしかできません。一昔前まではそんなラッキーが有りえたかもしれません。しかし、現在はあまりお勧めはできません。
買主様は真剣に物件を探します。昨今のこの情報化社会、ネットなどであらゆる情報を買主様は得ようとします。そうすると買主様も相場感も付いてきます。相場より高い物件は私たちプロでなくても分かるのです。相場より高いものをわざわざ買おうとする物好きな方が一体どれぐらいいらっしゃるでしょうか。
Q14．空家を放置していると税金が高くなるの？
A．空家対策即別措置法が制定され、著しく景観を損ねたり、保安、衛生上等危険な空家は特定空家に指定され、固定資産税の優遇を受けれなくなり、実質固定資産税額が値上がりすることになります。利用する見込みのない空家は不動産会社に売却を依頼するか、買い取りなども相談されてみても良いかもしれません。
